Я живу в США с 2016 года. Первые два с половиной года мы прожили в Калифорнии, в Кремниевой долине — и одной из главных причин уехать оттуда стало желание переехать в собственный дом. Расскажу, как мы прошли этот путь: легко ли в Америке купить дом, какие шаги нужно пройти и сколько это стоит — на моём собственном опыте.
Сколько денег утекает на аренду
Моя сестра с семьёй переехала в США двумя годами раньше нас. Однажды вечером они сели с карандашом и листом бумаги и посчитали: за четыре года аренды скромных апартаментов было заплачено больше $120 000. Для сравнения — когда мы только приехали и смотрели цены в Северной Каролине, там было полно домов за $250–270 тысяч. То есть половина стоимости дома, которая могла идти в счёт погашения ипотеки на собственное жильё, ушла в карман арендодателя — не приблизив семью к мечте ни на шаг.
Почему я думал, что мне «рано»
Честно: я долго считал, что не созрел. Я работал в Google, получал порядка $50–60 в час, после налогов на счёт падало около $6 000 в месяц — вроде неплохие деньги. Но посчитаем расходы: $2 500 аренда, $1 156 медицинская страховка на троих (я работал по контракту и платил за неё сам), около $1 000 — обязательные языковые курсы для жены на студенческой визе, продукты, кредит на машину, бензин, коммуналка, связь. В итоге откладывать получалось от силы $200–400 в удачный месяц. Когда мы собрались покупать дом, на сберегательном счёте было тысячи три-четыре. Это точно не та сумма, с которой, как мне казалось, люди решаются на покупку.
Посидев с калькулятором, я хотел залезть в угол и забыть про покупку. Но наутро проснулся с другой мыслью: не стоит сдаваться раньше времени — как минимум стоит узнать цифры у профессионалов. Мне тогда правильно сказали: «Не тебе решать, дадут тебе кредит или нет — для этого есть специально обученные люди».
Что смотрит банк: короткий ликбез
Когда вы получаете предварительное одобрение ипотеки (pre-approval), ключевую роль играют несколько факторов.
1. Соотношение долга к доходу (DTI). Банки считают, какой процент вашего месячного валового дохода уходит на долги. Платёж по ипотеке с налогами и страховкой обычно не должен превышать 28–31% дохода (front-end ratio), а все долговые выплаты вместе — автокредит, студенческие займы, кредитки — 36–43% (back-end ratio).
2. Кредитный рейтинг. Минимум для ипотеки — около 620, но для выгодных условий нужен рейтинг 700 и выше.
3. Стабильность дохода. Понадобятся подтверждения дохода за последние два года: налоговые декларации, формы W-2 или 1099, банковские выписки.
4. Первоначальный взнос. Обычно от 3% до 20% стоимости дома. Чем больше взнос, тем меньше кредит и месячный платёж. Если взнос меньше 20%, добавится частное ипотечное страхование (PMI) — небольшая сумма к ежемесячному платежу.
Пример: при валовом доходе $5 000 в месяц максимальный платёж по ипотеке — около $1 400, а все долговые выплаты вместе не должны превышать $2 150.
Главное открытие: первый взнос — не 20%, а 3%
До того как мы занялись вопросом, я был уверен, что down payment — это обязательно 20%. Оказалось, при покупке первого дома для проживания (не для инвестиций) можно претендовать на conventional loan с первоначальным взносом от 3%.
Риелтор дала контакты хорошего лендера — специалиста, который занимается расчётами и оформлением ипотечного кредита (риелтор и лендер обычно работают в связке). Я собрал документы: paystubs за последние 30 дней, налоговые декларации и W-2 за два года, банковские выписки за два-три месяца, удостоверение личности и SSN. Отправил — и чуть ли не в тот же день пришло предварительное одобрение. Лендер сказала, что моё положение не просто хорошее, а отличное: стабильный доход, хорошая кредитная история, и зарплаты однозначно хватает.
Цифры нашей сделки
Мы покупали дом в строящемся комьюнити в Северной Каролине. Выбрали модель, средний вариант отделки, добавили камин и третий этаж (+$30 000 к цене — но это увеличило площадь и будущую стоимость, а месячный платёж вырос всего на сотню с лишним долларов). Итоговая цена дома — $411 000. Первый взнос 3% — чуть больше $12 000. Причём платить его нужно было не сразу, а частями: при подписании контракта — около $3 000 (ровно столько, сколько у меня было), основную часть — к сдаче дома через 9–10 месяцев.
Дом был оценён ровно в ту сумму, которую назначил застройщик, финансирование мы получили в полной мере — и 1 апреля получили ключи от собственного дома.
Что было дальше
Забегая вперёд: мы прожили в Северной Каролине два с половиной года, потом переехали, а ещё через год продали этот дом — он вырос в цене почти в полтора раза, и мы на этом неплохо заработали.
Главное, что я хочу донести: саму процедуру покупки можно описать за пять минут. Но многие живут в Америке по 10–20 лет — включая коренных американцев — и не решаются на покупку, придумывая себе причины и отмазки. Намного целесообразнее выплачивать собственный дом, чем бесконечно выкидывать деньги на аренду. Если бы я слушал свои страхи, мы бы так и сидели в съёмных апартаментах.
Думаете о покупке своего первого дома и не уверены, потянете ли? Начните с бесплатных 15 минут — разберём вашу ситуацию и честно скажем, с чего начать.